Yazılı Kayıtların Mutlak Üstünlüğü
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira uyuşmazlıklarında yazılı deliller hayati önem taşır. Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin temelini yazılı kira sözleşmesi oluşturur.
Uygulamada sıklıkla kira artış oranları, ödeme tarihleri ve sözleşmenin sözlü olarak değiştirildiği iddiaları gündeme gelmektedir. Ancak yazılı belgeyle desteklenmeyen sözlü iddiaların mahkeme nezdinde ispat gücü son derece zayıftır.
Hem ev sahipleri hem de kiracılar, kira artışları dahil olmak üzere sözleşmedeki tüm değişiklikleri mutlaka yazılı ve imzalı bir protokolle kayıt altına almalıdır.
Doğru Kira Ödeme Usulleri
Kiracılar, kira ödemelerini sözleşmede belirtilen şekilde ve tarihlerde yapmakla yükümlüdür. Banka havalesi ile yapılan ödemelerde açıklama kısmına mutlaka 'X Ayı Y Yılı Kira Ödemesi' şeklinde net bir ibare yazılmalıdır.
Elden ve makbuzsuz yapılan ödemeler, kiracıyı ödenmemiş kira iddialarına ve tahliye riskine karşı tamamen savunmasız bırakır. Ev sahipleri, belgelenmeyen ödemelerin hiç yapılmadığını hukuken ileri sürebilir.
İhtarname Çekilmesi ve Süreler
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için kiraya verenin genellikle noter aracılığıyla resmi bir ihtarname göndermesi ve borcun ödenmesi için kanuni süreyi (konutlar için 30 gün) tanıması gerekir.
Bu ihtarnamede ödenmeyen aylar, net borç miktarı ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir.
İhtarnamenin zorunlu unsurları taşımaması veya sürelerin yanlış hesaplanması durumunda ihtarname hukuken geçersiz sayılır ve açılacak tahliye davası reddedilir.
Kira Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk
Son yasal düzenlemelerle birlikte; kira tespit, tahliye, kira alacağı ve uyarlama davaları açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.
Taraflar mahkeme sürecinden önce mutlaka arabuluculuk masasında uyuşmazlığı çözmeyi denemek zorundadır. Bu adım atlanarak doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.